Lo studio rileva un divario crescente tra quartieri ricchi e poveri

Un nuovo studio condotto a Columbus, Ohio, dimostra come i prezzi delle case e i valori dei quartieri si siano polarizzati in alcune aree urbane, con i ricchi che diventano più ricchi e i poveri che diventano più poveri.

Un gruppo di ricerca presso il Center for Urban and Regional Analysis (CURA) della Ohio State University ha utilizzato un database delle transazioni immobiliari ad alta risoluzione per analizzare quasi 480.000 vendite di case nell'area di Columbus tra il 2000 e il 2015 per vedere come sono cambiati i valori delle abitazioni in quartieri specifici.

I risultati, pubblicati sulla rivista Analisi geografica, suggeriscono che alcuni dei fattori a lungo ritenuti influenzanti i valori del quartiere, come la distanza dal centro, le autostrade vicine o le attrazioni come i parchi cittadini, non sono più importanti per la variazione dei prezzi delle case in un'area.

Piuttosto, ciò che guida i valori del vicinato sono i servizi e le caratteristiche locali unici di ciascuna area, come le imprese locali, le scuole, i tassi di criminalità e le reti sociali.

E queste caratteristiche si auto-rafforzano nel tempo, ha detto Jinhyung Lee, autore principale dello studio e studente laureato in geografia presso l'Ohio State.

"In 15 anni, vediamo il divario tra quartieri ricchi e poveri diventare sempre più profondo a Columbus", ha detto Lee.

I risultati suggeriscono che i funzionari del governo devono fornire investimenti diretti in quartieri di basso valore per rompere gli effetti negativi che si auto-rafforzano, ha detto.

Ad esempio, i quartieri tradizionalmente di alto valore, che includono i sobborghi (Upper Arlington, Grandview Heights, Bexley), sono diventati ancora più prosperi nel corso dei 15 anni. I quartieri a basso valore della città (Linden, Franklinton) hanno perso valore.

I dati hanno mostrato l'impatto della Grande Recessione sul valore delle case nell'area di Columbus. I prezzi delle case sono diminuiti in modo significativo in tutte le parti della città tra il 2008 e il 2011, come hanno fatto in tutti gli Stati Uniti, ma la ripresa non è avvenuta allo stesso modo in tutta l'area di Columbus.

"Le aree che tradizionalmente avevano prezzi delle case elevati hanno riguadagnato gran parte della perdita indotta dalla recessione, mentre altre aree no", ha detto Lee. "Questa ripresa ineguale ha peggiorato ulteriormente i valori di vicinato polarizzati a Columbus".

Nel complesso, i prezzi elevati delle case sono stati raggruppati vicino al centro della città e nelle aree suburbane, ha detto Lee.

"Al contrario, le aree tra il centro della città e le aree suburbane avevano prezzi delle case bassi, risultando in un panorama dei prezzi delle case a forma di ciambella", ha detto.

Il team di ricerca ha calcolato la distanza di ciascun quartiere dai principali servizi di Columbus, tra cui il centro, i fiumi più vicini, il campus dell'Ohio State, lo zoo di Columbus e il parco più vicino gestito dalla città.

L'analisi ha rivelato che la distanza da queste caratteristiche non ha modellato i modelli di valore del vicinato nel tempo, come alcune teorie di vecchia data indicavano che avrebbero potuto, ha detto Lee.

"Ciò suggerisce che le ragioni per cui i quartieri stanno diventando più polarizzati ha più a che fare con ciò che sta accadendo in ogni singolo quartiere", ha detto.

I ricercatori hanno scoperto che la posizione delle principali autostrade a Columbus, in particolare la U.S. Interstate 71, ha modellato la polarizzazione. Molti dei quartieri più ricchi sono raggruppati a ovest della I-71, con i quartieri più poveri a est.

"Ciò è coerente con il lavoro di studiosi di politica pubblica e storia urbana che documentano che le autostrade sono state costruite per tagliare intenzionalmente i quartieri più poveri e minoritari ed evitare quelli più ricchi", ha detto Lee. "È servito a rafforzare ulteriormente i modelli di segregazione economica".

La ricerca suggerisce che è improbabile che i quartieri di scarso valore migliorino da soli nel tempo, secondo Lee.

"La nostra ricerca sottolinea la necessità di investimenti diretti nei quartieri per innescare un processo di sviluppo", ha affermato.

Ad esempio, i governi possono investire in programmi di formazione sul mercato del lavoro in quartieri di scarso valore per compensare gli effetti negativi che si autoalimentano che possono peggiorare la situazione di questi quartieri nel tempo, ha affermato.

Secondo Lee, tendenze polarizzanti simili molto probabilmente esistono nei valori di vicinato nelle città di tutta la nazione. Ma i modi esatti in cui ci arrivano possono differire a seconda di fattori come le dimensioni delle città e il loro livello di decentralizzazione.

Il database delle transazioni immobiliari è stato fornito dalla società CoreLogic.

Fonte: Ohio State University